日本不动产投资咨询业的注册制度

金东日编译

中国资产评估2005年第9期

 

    日本建设省从2000年9月即开始实施《不动产投资顾问注册制度》。本制度实施以后，反映热烈，日本社会的各个层面对不动产投资咨询业的兴趣都很浓厚。

    现对日本的《不动产投资顾问注册制度》(以下称《制度)})简要介绍如下:

    一、何谓不动产投资顾问

    所谓不动产投资顾问是指为投资组合或投资集团的不动产投资行为进行投资分析，并预测其投资效益者。

    通过不动产投资的咨询业务，不动产投资顾问能将金融市场的资金引向不动产市场。

    二、((制度》制定的背景

    日本金融危机爆发后，地价暴跌，以土地担保为基础的金融体系职能下降。此外，因受日本国内个人资本比率规定等的约束，金融机构的贷款手续也越管越严。不动产投资市场的活跃，是有关国计民生的一件大事。在金融环境发生较大变化的形势下，运用好企业与个人所积存的资本，从而激活不动产的投资市场，十分重要。估计通过投资市场能够吸引约1400兆日元的企业与个人的资金。

    为激活不动产的投资市场，日本设立了不动产特征共同机构和不动产特征目的公司(s p c)等新的投资法人，并完善了不动产投资组合的规定，以期扩大对不动产的投资。这些政策措施也都需要不动产投资顾问的参与。

    三、《制度》概要提出以下要求:

    (1)注册不动产投资顾问必须具备一定的知识和经验，能够完成一定水准的咨询业务。

    (2)为信息的公开和保护投资者的利益，注册不动产投资顾问在咨询业务合同签定前要提交有关所收取咨询报酬的金额、咨询收费的内容、咨询中所采取的评价方法等书面资料，以及在咨询业务合同中写明这些具体事项以及取消合同时的相关义务等，从而保证投资者能够放心地委托不动产投资顾问提供服务。

    另外，该制度还规定了违反本制度或者其他不当行为发生时，将注消注册不动产投资顾问注册等内容。

    四、不动产投资顾问注册时的基本要求

    《制度》将从事不动产投资咨询的顾问分为两种:即“一般不动产投资顾问”和“综合不动产投资顾问”等两类。一般不动产投资顾问可进行不动产收益预测的服务，综合不动产投资顾问除了进行不动产收益预测的服务之外，还可以进行不动产投资交易的服务。两者注册时的具体要求如下:

    1、一般不动产投资顾问注册时的基本要求

    个人和法人都可以进行该类顾问的注册。其注册要求为:具备正确预测不动产投资收益的知识和经验。这里所指的具备的知识和经验者是指:

    (1)已进行不动产咨询技能注册者、大厦经营管理师或不动产鉴定师;

    (2)律师或注册会计师中具备不动产业务经验者;

    (3)具备类似知识者。

    具备以上知识和经验之一者，均可登记注册。所谓具备“不动产业务经验者”是指，从事一般不动产投资相关业务二年以上者或具有一项价值达一亿日元以上不动产投资判断、预测收益、贷款、管理等业务的经验者。

    一般不动产投资顾问的注册，需要填写标准样式的履历表“登记申请者履历表第3号”，详细叙述其业务经历。

    2、综合不动产投资顾问注册的基本要求

    (1)为执行业务的需要，申请注册者要求拥有足够的财产作为担保或者其业务经营状况良好(制度第6条第2项第1款)。财产担保要件是:如是有限公司注册资本要求达1亿日元以上(制度第6条第2项第1款)。

    (2)充分考虑申请注册者执业的客观、公正性与其业务知识和经验，并且具有社会公信力(制度第6条第2项第2款)。

    另外，不动产共同机构执业人员的构成要求满足以下条件:

    (1)执行重要业务时，应设有执业总负责人。

    (2)执业总负责人，应具备正确完成较大规模的投资项目、不动产交易与管理项目的相关知识和经验。这里所谓的“较大规模”，是指投资规模在数十亿日元以上。执业总负责人应具有从事相关业务二年以上的经历，并且，该经历已得到相应的认可。

    (3)某一不动产特征共同机构之外的不动产投资机构的负责人或领导人员不能兼任不动产共同机构的执业总负责人或领导人员。

    五、登记程序

    登记注册的主管部门是建设省。申请注册时，可直接向建设省建设经济局不动产课不动产市场整备室的投资顾问申请负责人提出申请，也可以通过信函形式申请。但在信函申请时，邮寄所需的邮票、信封及申请书式样由建设省提供。申请人不支付任何信函费用。

    六、关于业务行为规范

    不动产投资顾问注册者有关业务的行为规范如下:

    不动产投资顾问应烙守竭诚为客户服务的基本服务原则(制度第11条第1项)。主要义务如下:

    (1)机构招牌放置规定

    机构招牌应在公众容易看得见的位置展示。

    (2)广告规定(制度第14条)

    服务报酬要明示，禁止收受现金或有价证券等礼金。与此同时，不得暗示与事实较大差距或容易人们引起误解的服务能力介绍。

    (3)签定合同前的有关服务报酬的书面文件的

交换(制度第15条)

    双方在签定服务合同前，有关服务报酬应以书面文件形式事前交换意见。

    (4)签定合同时有关书面文件的交换(制度第16条)

    签定合同时交换明确说明预期收益内容、评价方法和投资判断具体范围等的书面文件。

    (5)合同的书面解除(制度第17条)

    解除合同时，双方遵守有关保证制度的义务。

    (6)提交报告书(制度第18条)

    完成详细说明资产现况的报告书后，向合同相关的客户提交。

    (7)公布帐务等资料(制度第19条)

    根据客户请求，可提供有关资产帐务等资料。

    (8)禁止收受现金或有价证券等的礼金(制度第20条)

    (9)禁止现金、有价证券等的代付或中介代付(制度第21条)。

    (10)关于小额交易(制度第22条)

    委托运营资金不足一亿日元时，可免除签定合同。

    (11)禁止损害客户利益的行为(制度第23条)。

    (12)提交记载不动产交易内容等的书面文件(综合不动产投资顾问接洽的业务)。

    (13)禁止接受客户超范围投资判断的委托(制度第25条)。

    (14)禁止签定事前约定投资收益相关内容的合同(一般不动产投资顾问接洽的业务)。

    七、行政管理方面的要求

    不动产投资顾问应将报告书及帐务等档案资料按客户类别分别装订，并承担自出报告书之日起保管5年的义务(制度第27条第1项)。

    不动产投资顾问应按每营业年度编制营业报告书，并在营业年度结束3个月内向建设省报告。营业报告书原则上可向公众开放(制度第28条第2项)。

    如果作为不动产投资顾问的是法人(相当于我国的有限责任公司)，应将其前一年营业年度的资产负债表、损益表、利润分配表及本期纯损益表等向建设省报告(制度第28条第1项)。

    建设省为保护投资者利益，在一定的范围内，将向不动产投资顾问提出改善业务等劝告意见。(制度第29条)

    登记注册时要件不合格的予以取消资格。

    八、《为日本新生的新发展政策))

    在2000年10月19日的经济对策阁僚会议上，通过的《为日本新生的新发展政策》。根据此政策，今后对于不动产投资顾问的注册信息，将予以数据基础化管理。

    九、终述

    对于一般不动产投资顾问和综合不动产顾问来说，最重要的是怎样公正、正确地完成业务。

    一方面，由不动产证券化来连接不动产市场和金融市场，另一方面，人们期待着代表资金供给者一一投资者利益的不动产投资顾问的作用的不断完善。我们期待着不动产投资顾问拥有足够的不动产业务方面的知识储备和业务能力，同时，期待着能对投资者提供适当预期收益分析者来参与不动产投资咨询业。